Il Tribunale di Udine con sentenza recente, depositata a conclusione di una causa in cui patrocinavo la Parte attrice, ha sancito un principio per nulla scontato nella Giurisprudenza civile e tra gli Operatori del settore immobiliare; quello secondo cui la progettazione, l’approvazione e il convenzionamento di un Piano urbanistico incrementano di per sé il valore della proprietà immobiliare, oltre al valore che già è conseguente alla sua destinazione astrattamente “edificabile”. E questo incremento costituisce una qualità intrinseca della cosa, di cui si avvantaggia il Proprietario, indipendentemente da chi abbia curato e portato a buon esito il procedimento di approvazione.
Il caso concreto era in questi termini: promettendo in vendita un terreno edificabile per norma vigente di Piano Regolatore, ma che abbisognava di Piano Attuativo e anche di distacco, con comparto, dalla più vasta area edificabile circostante, i Proprietari concordavano che il futuro Acquirente curasse fino all’approvazione il Piano Attuativo e pagasse gli oneri tecnici ed amministrativi, come avvenne. I Contraenti, però, in seguito litigarono ed il preliminare di vendita fu risolto, ma nel frattempo i progetti erano stati depositati ed il Piano Attuativo, come il comparto, approvati. Il promissario acquirente, dunque, che somme importanti aveva spese allo scopo, assumendo che gli atti urbanistici aumentavano il valore del fondo edificabile, aumento di cui i Proprietari erano gli unici beneficiari, li chiamava in giudizio per sentirsi indennizzare secondo le regole dell’arricchimento senza causa, derivando l’aumento di valore dalle sue esclusive spese.
Il Tribunale ha accolta la domanda condannando i Proprietari a pagare all’ex promissario acquirente il corrispettivo dell’aumento di valore, determinato in base a Consulenza Tecnica. Ha affermato il Giudice “l’arricchimento dei convenuti consiste nelle modifiche apportate al loro terreno sotto il profilo urbanistico che, pur essendo ormai scaduti i permessi di costruire a suo tempo rilasciati, rendono possibile l’ottenimento di ulteriori titoli abilitativi edilizi. L’incremento di valore della loro proprietà immobiliare è oggettivo ed indipendente dal fatto che i convenuti siano dei privati e non abbiano intenti imprenditoriali o speculativi. La attività svolta dalla (…) ha portato alla approvazione del Piano Attuativo che ha svincolato ai fini edificatori i terreni di proprietà dei convenuti dalle altre proprietà comprese nel medesimo comparto e che manterrà la sua validità fino al 28 settembre del 2025”.
Questa vicenda giudiziaria, nella sua apparente semplicità, ha involte, invece, questioni giuridiche di non poco rilievo, anche all’atto pratico, relativamente ai valori immobiliari, alla pianificazione urbanistica di dettaglio e all’incidenza, sul valore, della progettazione approvata.
Si è portati normalmente a ritenere che il valore di scambio di un bene immobile (terreni ed eventuali soprastanti fabbricati) sia determinato solo dalle previsioni del Piano Regolatore Generale, oltre che dall’ubicazione, dalla conformazione, dal contesto esistenti. Se il P.R.G. stabilisce che l’area ha destinazione edificatoria per certi usi e certe quantità il valore è di una certa entità, se l’area è per servizi l’entità è un’altra, se è agricola un’altra ancora. Lo Strumento generale, dunque, determina il valore. Ed a questo convincimento si è indotti anche da una ripetuta Giurisprudenza della Cassazione (principalmente la Sezione Tributaria) che ha affermato, valutando l’aspetto fiscale della questione, che il terreno già è da considerarsi “edificabile” quando lo Strumento urbanistico sia solo adottato e non ancora approvato, mentre non sono necessari i Piani attuativi (particolareggiati, di lottizzazione o simili) perché ciò che conta è l’edificabilità virtuale e non quella effettiva. Se, dunque, la semplice adozione di un Piano Regolatore produce, per il fisco, l’”edificabilità” dell’area col conseguente aumento dei tributi (e ciò in contrasto col principio urbanistico della “salvaguardia” che dopo l’adozione impone le norme più restrittive, sicchè con essa non si edifica) è evidente che lo stesso Piano Regolatore determina, per conseguenza, anche il valore di mercato dell’immobile.
Le cose, però, non sono così semplici e sul valore reale del bene incidono elementi ulteriori, che se non rilevano per il fisco senz’altro contano per il Proprietario o per un Operatore interessato all’area.
Nella regolamentazione urbanistica di un immobile entrano in campo, dopo il Piano Regolatore, sia i Piani Attuativi, che danno le regole di dettaglio per l’edificazione e per la realizzazione delle opere infrastrutturali e delle altre al servizio della collettività, che gli ulteriori strumenti necessari per l’individuazione degli immobili da trasformare in modo unitario, primo fra tutti il comparto urbanistico, attraverso il quale si suddivide il più ampio perimetro del Piano Attuativo in ambiti più ristretti, che consentono la sollecita trasformazione di una parte dell’area, funzionale alle esigenze di un gruppo omogeneo di Proprietari. La progettazione e l’approvazione di questi strumenti attuativi ed operativi rende concreta l’edificabilità, solo teorica, del Piano Regolatore e così consente la trasformazione del territorio. Senza queste progettazioni e questi strumenti attuativi il Proprietario non avrebbe in mano nulla di concreto, se non un’”edificabilità virtuale” per la quale paga i maggiori tributi che le norme fiscali ricollegano all’adozione del Piano Regolatore, ma in forza della quale non costruisce nulla.
Ecco, dunque, che il Tribunale di Udine -tornando alla vicenda regolata dalla sentenza- ha sancito questo importante principio: il valore immobiliare viene aumentato con la progettazione ed approvazione di un Piano attuativo e/o di uno strumento di coordinamento dell’edificazione quale il comparto e tale aumento è intrinseco al fondo, non dipende né dagli “intenti imprenditoriali o speculativi” del Proprietario, né dal fatto che a quell’esito si sia pervenuti tramite l’opera del Terzo, perché il progetto e lo strumento approvati sono una caratteristica della casa, della “res”, e circolano con essa, a beneficio di chi ne è proprietario. Il quale, naturalmente, dovrà indennizzare il Terzo che, in caso, abbia concorso a produrre quell’incremento di valore del bene.
Progetti e Piani approvati, pertanto, sono caratteristiche intrinseche degli immobili cui si riferiscono e contribuiscono ad aumentarne il valore di scambio e, in definitiva, l’appetibilità sul mercato.

Avv. Massimo Carlin